Die kurze Antwort zu den Nebenkosten beim Hausverkauf: Die üblichen Kaufnebenkosten trägt der Käufer. Das sind die Grunderwerbsteuer sowie, nach § 448 Abs. 2 BGB, Notar und Grundbuch für den Eigentumswechsel. Als Verkäufer zahlen Sie nur bestimmte Posten, vor allem Ihren Anteil an der Maklerprovision, wenn ein Makler beauftragt ist, und die Löschung alter Grundschulden. Eine Grundschuld ist die Sicherheit der Bank im Grundbuch.
Was davon anfällt, hängt davon ab, ob noch ein Kredit läuft, wann Sie oder, bei Erbschaft oder Schenkung, Ihr Vorbesitzer das Haus gekauft haben und ob Sie selbst darin gewohnt haben.
Nebenkosten beim Hausverkauf: Was der Verkäufer tragen kann
Die meisten Zeilen betreffen Sie nur in bestimmten Fällen.
| Posten | Wer zahlt | Typische Höhe | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Maklerprovision | Nur mit Makler. Beim Einfamilienhaus oder der Wohnung an einen Privatkäufer in der Regel beide Seiten je zur Hälfte. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer. | In Baden-Württemberg üblich je 3,57 % inkl. MwSt., keine gesetzliche Vorgabe | §§ 656b bis 656d BGB |
| Löschung von Grundschulden | Verkäufer, wenn eine eingetragene Grundschuld gelöscht werden muss. Das ist die Regel, außer der Käufer übernimmt sie im Kaufvertrag. | Grundbuch 217,50 Euro bei einer Grundschuld über 200.000 Euro, mit Notar meist wenige hundert Euro | §§ 435, 442 Abs. 2 BGB, GNotKG KV 14140 |
| Energieausweis | Verkäufer, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Bei einem Verkaufsauftrag an uns übernehmen wir die Kosten. | Verbrauchsausweis online ca. 50 bis 120 Euro, Bedarfsausweis ca. 300 bis 500 Euro (Richtwerte von Sparkasse und ADAC). Welcher Ausweis zulässig ist, hängt bis Ende 2026 von Baujahr und Sanierungsstand ab. | § 80 Abs. 3 und 4 GModG |
| Grundbuchauszug | Verkäufer, wenn er ihn selbst anfordert | 10 Euro, als amtlicher Ausdruck 20 Euro | GNotKG KV 17000, 17001 |
| Flurkarte, also der amtliche Lageplan des Grundstücks | Verkäufer, wenn er sie selbst anfordert | ca. 20 Euro für DIN A4, je nach Format und Umfang | Gebührenverordnung des Landes vom 1. März 2024 (GebVO MLW), Teil 2 Nr. 19 |
| Teilungserklärung (nur bei Wohnungen), sie regelt die Aufteilung des Hauses | Verkäufer, wenn er sie selbst anfordert | Kopie vom Grundbuchamt 0,50 Euro je Seite für die ersten 50 Seiten, danach 0,15 Euro. Oft liegt sie auch bei der Hausverwaltung. | GNotKG KV 31000 |
| Vorfälligkeitsentschädigung, der Ausgleich an die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits | Verkäufer, nur solange der feste Zins des Kredits läuft (Zinsbindung) | Kein fester Satz, die Bank berechnet den Einzelfall | § 500 Abs. 2, § 502 BGB |
| Spekulationssteuer, also die Einkommensteuer auf den Gewinn | Verkäufer, nur bei steuerpflichtigem Verkauf | Persönlicher Steuersatz auf den Gewinn | § 23 EStG |
| Wertgutachten (freiwillig) | Wer es beauftragt | Beim Gemeinsamen Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung 1.825 Euro bei 500.000 Euro Wert, zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer und Auslagen | Bewertungskosten im Überblick |
| Renovierung, Räumung, Home Staging, also das wohnliche Herrichten für Besichtigungen (freiwillig) | Verkäufer, wenn er sich dafür entscheidet | Nach Angebot | Kein gesetzlicher Posten. Ob eine Dämmung Pflicht ist, steht im Ratgeber Gebäudemodernisierungsgesetz beim Hausverkauf. |
GNotKG KV ist das Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes, GModG das Gebäudemodernisierungsgesetz. Allgemeine Orientierung, Rechtsstand November 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Klären Sie Ihren Fall mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Was der Käufer zahlt
Der Käufer zahlt in Baden-Württemberg üblicherweise 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch für den Eigentumswechsel, mit Makler außerdem seinen Anteil an der Provision. Die Summe für einen bestimmten Kaufpreis zeigt unser Rechner.
Rechtlich bleiben Sie trotzdem mit in der Pflicht: Das Finanzamt kann die Grunderwerbsteuer von beiden Vertragsseiten verlangen (§ 13 Nr. 1 GrEStG), und zahlt der Käufer den Notar nicht, kann sich dieser an Sie halten (§§ 30, 32 GNotKG).
Beispielrechnung: Hausverkauf für 500.000 Euro
Ein Einfamilienhaus wird an einen Privatkäufer verkauft. Ein Makler ist beauftragt, beide Seiten zahlen den üblichen Satz. Im Grundbuch steht noch eine Grundschuld über 200.000 Euro, der Kredit ist getilgt. Das Haus wurde vor mehr als zehn Jahren gekauft, Spekulationssteuer fällt also nicht an. Die Beträge stammen aus den Ratgebern Maklerprovision und Notarkosten sowie von der Seite Energieausweis:
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Maklerprovision, Anteil Verkäufer | 3,57 % von 500.000 Euro | 17.850 Euro |
| Löschung der Grundschuld | Grundbuch 217,50 Euro plus Notar, gerundet und ohne Umsatzsteuer | rund 400 Euro |
| Energieausweis | Verbrauchsausweis ab ca. 50 Euro, Bedarfsausweis bis ca. 500 Euro | 50 bis 500 Euro |
| Summe Verkäufer | 17.850 + 400 + 50 bis 500 Euro | rund 18.300 bis 18.750 Euro |
Die Provision ist mit Umsatzsteuer gerechnet, der Notaranteil der Löschung ohne. Auf ihn kommen noch 19 Prozent hinzu. Die Summe liegt in diesem Beispiel unter 4 Prozent des Kaufpreises. Der Posten Energieausweis entfällt, wenn schon ein gültiger Ausweis vorliegt oder der Makler die Kosten übernimmt. Wir tun das bei einem Verkaufsauftrag. Eine Vorfälligkeitsentschädigung käme hinzu, wenn noch ein Kredit mit Zinsbindung liefe.
Vorfälligkeitsentschädigung: vorher mit der Bank klären
Zahlen Sie einen Immobilienkredit vor dem Ende der Zinsbindung zurück, kann die Bank einen Ausgleich für ihren Schaden verlangen, die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Abs. 1 BGB). Als privater Kreditnehmer dürfen Sie vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Verkauf des Hauses ist ein anerkannter Grund. Bei älteren Verträgen gilt stattdessen § 490 Abs. 2 BGB.
Ist die Zinsbindung abgelaufen und keine neue vereinbart, fällt keine Entschädigung an. Sie können dann mit einem Monat Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1, § 502 Abs. 1 BGB). Haben Sie mit Ihrer Bank schon eine Anschlussfinanzierung mit festem Zins vereinbart, läuft eine neue Zinsbindung. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung oder einer neuen Zinsvereinbarung können Sie außerdem regulär mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Lassen Sie sich den Betrag früh schriftlich nennen. Prüfen kann ihn etwa ein Anwalt oder eine Verbraucherzentrale.
Was sich bei der Spekulationssteuer anrechnen lässt
Verkaufskosten wirken sich in aller Regel nur aus, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist: Zwischen Kauf und Verkauf liegen nicht mehr als zehn Jahre, und Sie haben das Haus weder durchgehend noch im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einem geerbten oder geschenkten Haus zählt der Kauf durch den Vorbesitzer, mehr dazu in den Ratgebern Geerbtes Haus verkaufen und, bei mehreren Erben, Erbengemeinschaft auflösen. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf zählt der Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten, also Kauf- oder Baukosten, und Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). War das Haus vermietet, mindern die schon abgesetzten Abschreibungen die Anschaffungskosten, der Gewinn fällt also höher aus (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
- Kosten des Verkaufs
- Als sogenannte Werbungskosten dürfen Sie grundsätzlich abziehen, was durch den Verkauf entstanden ist , etwa Ihren Provisionsanteil. Die Löschung einer Grundschuld, zu der Sie sich im Kaufvertrag verpflichtet haben, zählt nicht bei den Mieteinkünften. Ob sie den Gewinn mindert, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Die Entschädigung zählt zu den Verkaufskosten, wenn sie entsteht, weil das Haus ohne Grundschuld übertragen werden muss. Ist der Verkauf steuerfrei, lässt sie sich auch nicht ersatzweise bei den Mieteinkünften absetzen. Die Rückzahlung des Kredits selbst zählt nicht, auch wenn das Geld aus dem Verkaufserlös stammt.
- Renovierung
- Reparaturen an einem vermieteten Haus, die allein oder ganz überwiegend wegen des Verkaufs anfallen, können einen steuerpflichtigen Gewinn mindern. Bei den Mieteinkünften zählen sie dann nicht.
Was Sie vor dem Verkauf klären sollten
- Kredit und Grundbuch
- Fragen Sie Ihre Bank nach Restschuld und Ende der Zinsbindung. Prüfen Sie, ob im Grundbuch in Abteilung III noch Grundschulden stehen.
- Kaufdatum und Nutzung
- Suchen Sie den alten Kaufvertrag heraus und notieren Sie, wann das Haus selbst bewohnt oder vermietet war.
- Maklervertrag
- Er muss bei Einfamilienhäusern und Wohnungen in Textform geschlossen sein, zum Beispiel per E-Mail. Mündlich reicht nicht (§ 656a BGB). Achten Sie darauf, dass die Höhe der Provision darin steht.
- Erschließungsbeiträge
- Beiträge der Gemeinde für die Erschließung, etwa den ersten Bau einer Straße, und sonstige Anliegerbeiträge trägt ohne andere Vereinbarung der Verkäufer, wenn die Bauarbeiten bis zum Vertragsschluss begonnen haben (§ 436 Abs. 1 BGB). Fragen Sie bei der Gemeinde nach.
- Wert des Hauses
- Die Provision hängt am Kaufpreis. Eine erste Zahl liefert unsere kostenlose und unverbindliche Bewertung.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten zahlt der Verkäufer beim Hausverkauf?
Der Verkäufer zahlt seinen Anteil an der Maklerprovision, wenn ein Makler beauftragt ist, die Löschung alter Grundschulden und den Energieausweis, falls keiner vorliegt. Je nach Fall kommen eine Vorfälligkeitsentschädigung und Steuern auf den Gewinn hinzu. Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch für den Eigentumswechsel zahlt üblicherweise der Käufer.
Muss der Verkäufer beim Hausverkauf den Notar bezahlen?
In der Regel nicht: Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten von Beurkundung und Grundbucheintragung, und Kaufverträge regeln das meist genauso. Der Verkäufer zahlt die Löschung alter Grundschulden. Gegenüber dem Notar haften trotzdem beide Seiten. Die Beträge stehen im Ratgeber Notarkosten beim Hausverkauf.
Wie hoch sind die Maklerkosten beim Hausverkauf für den Verkäufer?
In Baden-Württemberg üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, bei 500.000 Euro Kaufpreis also 17.850 Euro für den Verkäufer. Das Gesetz schreibt diesen Satz nicht vor, die Höhe ist verhandelbar. Hat beim Einfamilienhaus oder der Wohnung nur der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlt ein Privatkäufer höchstens so viel wie der Verkäufer. Ist der Makler für beide tätig, zahlen beide gleich viel (§§ 656c, 656d BGB). Mehr im Ratgeber Maklerprovision.
Kann ich die Kosten des Hausverkaufs von der Steuer absetzen?
In der Regel nur, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist, also innerhalb von zehn Jahren und ohne Eigennutzung. Dann mindern Kosten, die durch den Verkauf entstehen, etwa Ihr Anteil an der Provision, den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Bei einem steuerfreien Verkauf wirken sie sich in aller Regel nicht aus.
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Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung auf Basis unserer Praxis seit 1987 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Rechtsprechung ändern sich; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Veröffentlicht: .