Wer ein Haus erbt, muss oft in einer ohnehin schweren Zeit viele Entscheidungen treffen: behalten, vermieten oder verkaufen? Dieser Ratgeber zeigt, welche Schritte beim Verkauf eines geerbten Hauses anstehen, in welcher Reihenfolge sie sinnvoll sind und worauf Erbengemeinschaften achten sollten.
Die kürzesten Fristen sind die Ausschlagung und die Anzeige beim Finanzamt. Daneben gibt es längere Zeiträume, die Geld sparen können: zwei Jahre für die gebührenfreie Eintragung im Grundbuch und ein Jahr für den Kaufpreis als Wertnachweis bei der Erbschaftsteuer. Auch Leerstand oder Vermietung können steuerlich zählen. Alles steht unten im Text.
Der Ablauf in sechs Schritten
- 1. Erbe annehmen oder ausschlagen
- Wer das Erbe nicht annehmen will, etwa weil die Schulden überwiegen, kann es in der Regel binnen sechs Wochen ausschlagen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem er vom Erbfall und seiner Berufung als Erbe erfährt (§ 1944 BGB). Wer nichts tut, hat das Erbe mit Fristablauf angenommen (§ 1943 BGB). Die Ausschlagung erklären Sie beim Nachlassgericht zur Niederschrift oder in notariell beglaubigter Form (§ 1945 BGB).
- 2. Erbnachweis besorgen
- Das Grundbuchamt verlangt einen Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder ein notarielles Testament bzw. einen Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament genügt dafür nicht. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht.
- 3. Grundbuch berichtigen
- Finanziert der Käufer, müssen die Erben in der Regel vorab eingetragen werden. Geht der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, fällt für die Eintragung der Erben keine Grundbuchgebühr an (GNotKG, KV 14110 Anm. 1).
- 4. Unterlagen zusammentragen
- Aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.
- 5. Wert ermitteln
- Eine gemeinsame Bewertung gibt allen Erben dieselbe Zahlengrundlage. Das nimmt viele Diskussionen vorweg, besonders wenn Miterben weit entfernt wohnen und das Haus unterschiedlich gut kennen.
- 6. Vermarkten und beurkunden
- Es folgen Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und der Notartermin. Wer welche Notarkosten trägt, regelt der Kaufvertrag; üblich ist, dass der Käufer sie übernimmt.
Erbengemeinschaft: alle müssen mitwirken
Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Haus gemeinsam. Über den Nachlassgegenstand können sie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Beim Verkauf müssen also alle Miterben den Kaufvertrag unterschreiben oder sich dabei vertreten lassen, auch wenn einer nur einen kleinen Anteil hält. Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, verkauft er statt der Erben (§§ 2205, 2211 BGB). Für minderjährige Erben braucht es die Genehmigung des Familiengerichts (§§ 1643, 1850 BGB). Der Erlös fließt zunächst in den Nachlass. Daraus werden zuerst die Nachlassschulden beglichen, der Rest wird nach den Erbquoten verteilt, soweit die Erben nichts anderes vereinbaren.
Will ein Miterbe nicht verkaufen, gibt es mehrere Wege. Die anderen können ihn auszahlen, oder ein Miterbe übernimmt das Haus gegen Ausgleich. Jeder Miterbe kann außerdem seinen Anteil am gesamten Nachlass notariell verkaufen, nicht aber einen Anteil nur am Haus (§ 2033 BGB). Das Haus ist damit noch nicht verkauft, der Käufer rückt in die Erbengemeinschaft ein. Bei einem Verkauf an Außenstehende haben die übrigen Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Steuerlich können Abfindung und Anteilsverkauf anteilig als Kauf und Verkauf gelten: Für den hinzuerworbenen Teil kann eine neue Zehnjahresfrist beginnen, und beim Ausscheidenden kann Einkommensteuer anfallen, wenn der Kauf durch den Erblasser noch keine zehn Jahre zurückliegt. Lassen Sie das vor der Einigung prüfen.
Scheitert die Einigung, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen, sofern das Testament sie nicht ausschließt (§§ 2042, 2044 BGB), und die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Dabei steht der Preis nicht vorab fest, und die Erben haben weniger Einfluss auf Zeitpunkt und Käufer. Eine einvernehmliche Lösung ist deshalb meist den Versuch wert, auch mit einem Mediator oder Anwalt an der Seite. Alle Wege im Vergleich stehen im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen.
Welche Steuern beim geerbten Haus eine Rolle spielen
Zwei Steuern werden oft verwechselt: Die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn hängt am Verkauf, die Erbschaftsteuer am Erbfall selbst. Ausführlich mit Rechenschema im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf.
| Thema | Was gilt |
|---|---|
| Spekulationsfrist | Der Erbfall startet keine neue Frist. Es zählt der Kauf durch den Erblasser; hat dieser das Haus selbst geerbt oder geschenkt bekommen, der Kauf durch seinen Vorgänger (§ 23 EStG). Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei. |
| Eigennutzung | Innerhalb der zehn Jahre kann der Verkauf steuerfrei bleiben, wenn das Haus seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Die Nutzung durch den Erblasser zählt dabei mit. Die Bedingungen sind eng: Leerstand oder Vermietung nach dem Erbfall können die Befreiung kosten. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie vermieten oder den Verkauf verschieben. |
| Erbschaftsteuer | Ob sie anfällt, hängt vom Wert und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die Freibeträge stehen im Steuer-Ratgeber. Den Erwerb müssen Erben dem Finanzamt binnen drei Monaten schriftlich anzeigen, nachdem sie davon erfahren haben (§ 30 ErbStG). Beim geerbten Haus gilt das auch, wenn ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet hat, denn zum Erwerb gehört Grundbesitz (§ 30 Abs. 3 ErbStG). |
| Familienheim | Bewohnt der Ehepartner oder ein Kind das geerbte Haus selbst, kann es von der Erbschaftsteuer befreit sein. Wird es innerhalb von zehn Jahren verkauft oder nicht mehr selbst genutzt, entfällt die Befreiung in der Regel rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). |
Allgemeine Orientierung, Rechtsstand November 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Klären Sie Ihren Fall vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.
Was vor dem Verkauf häufig übersehen wird
- Rechte im Grundbuch
- Wohnrecht oder Nießbrauch in Abteilung II des Grundbuchs beeinflussen den Preis und können je nach Inhalt auch nach dem Tod des Erblassers fortbestehen, wenn sie zugunsten einer anderen Person eingetragen sind.
- Alte Grundschulden
- Oft ist der Kredit längst getilgt, die Grundschuld steht aber noch im Grundbuch. Die Löschungsbewilligung gibt die Bank; die Kosten stehen im Notarkosten-Ratgeber.
- Bestehende Mietverträge
- Ein Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht: Der Käufer tritt in den Vertrag ein (§ 566 BGB). Das gehört ins Exposé.
- Dämmpflichten
- Auch für Erben kann eine Frist für Dämmarbeiten laufen. Was gilt, steht im Ratgeber Gebäudemodernisierungsgesetz beim Hausverkauf.
- Leerstand
- Steht das Haus leer, sollten Sie die Gebäudeversicherung informieren und regelmäßig nach dem Rechten sehen. Die Versicherungsbedingungen enthalten dafür oft eigene Pflichten.
- Hausrat und Räumung
- Entscheiden Sie früh, wer was übernimmt und wer die Räumung organisiert. Unterlagen wie Baupläne und Rechnungen über Modernisierungen vorher heraussuchen und aufbewahren: Sie helfen beim Verkauf.
Häufige Fragen
Wann kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Wenn der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, ist der Verkauf sofort steuerfrei, denn der Erbfall startet keine neue Frist. Innerhalb der zehn Jahre kann er steuerfrei bleiben, wenn das Haus selbst bewohnt wurde, auch durch den Erblasser. Die Bedingungen sind eng: Leerstand oder Vermietung nach dem Erbfall können die Befreiung kosten. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu prüfen.
Muss ich als Erbe im Grundbuch stehen, um verkaufen zu können?
Das hängt davon ab, ob der Käufer finanziert. Für die Umschreibung auf den Käufer und seine Vormerkung ist die vorherige Eintragung des Erben nicht nötig (§ 40 GBO), den Erbnachweis brauchen Sie aber. Soll vorab eine Grundschuld für die Bank des Käufers eingetragen werden, müssen die Erben in der Regel zuerst ins Grundbuch (§ 39 GBO). Klären Sie den Ablauf früh mit dem Notar.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
Ohne ihn lässt sich das Haus nicht verkaufen, denn Erben verfügen nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Möglich sind die Auszahlung durch die anderen, die Übernahme durch einen Miterben oder der Verkauf seines Erbteils am gesamten Nachlass, der das Haus selbst aber noch nicht verkauft. Scheitert die Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen, bei der der Preis vorab nicht feststeht. Mehr im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen.
Was kostet es, den Wert eines geerbten Hauses ermitteln zu lassen?
Unsere Bewertung ist kostenlos und unverbindlich. Ein Verkehrswertgutachten kostet dagegen Geld und ist vor allem dann sinnvoll, wenn ein Gericht einen belastbaren Wert braucht oder Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen. Verkaufen Sie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall, kann dafür auch der Kaufpreis genügen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG). Die Unterschiede und Gebühren stehen im Ratgeber Was kostet eine Immobilienbewertung?.
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Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung auf Basis unserer Praxis seit 1987 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Rechtsprechung ändern sich; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Veröffentlicht: .