Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Es hat die frühere Praxis beendet, bei der in vielen Regionen allein der Käufer zahlte, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte.
Die Kernregel steht in den §§ 656a bis 656d BGB und ist einfach: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Die andere Hälfte darf auf die Gegenseite umgelegt werden — mehr nicht. Und die Gegenseite muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber seine Zahlung nachgewiesen hat.
Für welche Immobilien das Teilungsgebot gilt
Das Gesetz greift ausschließlich beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Für alle anderen Geschäfte gilt es nicht: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke und Verkäufe zwischen Unternehmern bleiben frei verhandelbar.
Ebenfalls nicht erfasst ist die Vermietung. Dort gilt seit 2015 das strengere Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt allein — eine Umlage auf den Mieter ist ausgeschlossen.
Höhe der Provision in Baden-Württemberg
Die Courtage ist gesetzlich nicht gedeckelt, hat sich aber je Bundesland auf übliche Sätze eingependelt. In Baden-Württemberg sieht das typischerweise so aus:
| Anteil | bei 500.000 € Kaufpreis | |
|---|---|---|
| Gesamtprovision | 7,14 % inkl. MwSt. | 35.700 € |
| davon Verkäufer | 3,57 % | 17.850 € |
| davon Käufer | 3,57 % | 17.850 € |
Übliche Sätze, keine gesetzliche Vorgabe — die Höhe ist Verhandlungssache und wird vor Vertragsschluss schriftlich vereinbart.
Wann die Provision fällig wird
Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen. Fehlt eine, entsteht kein Anspruch — auch dann nicht, wenn der Makler viel Arbeit investiert hat.
- Ein wirksamer Maklervertrag
- Seit Dezember 2020 muss er bei Wohnimmobilien in Textform geschlossen sein. Eine mündliche Vereinbarung reicht nicht mehr aus.
- Nachweis oder Vermittlung
- Der Makler muss die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt haben. Ein bloßes Inserat ohne Kontakt genügt nicht.
- Ein zustande gekommener Kaufvertrag
- Erst mit der notariellen Beurkundung entsteht der Anspruch. Platzt der Verkauf vorher, gibt es keine Provision — das gesamte Risiko trägt der Makler.
Was die Provision abdecken sollte
Weil die Höhe frei verhandelbar ist, lohnt der Blick darauf, was dafür geleistet wird. Zur seriösen Leistung gehören eine belastbare Wertermittlung, die Beschaffung sämtlicher Unterlagen, professionelle Fotos, ein vollständiges Exposé, die Vermarktung über mehrere Kanäle, die Durchführung aller Besichtigungen, die Bonitätsprüfung der Interessenten, die Verhandlungsführung sowie die Begleitung bis zur Schlüsselübergabe.
Bei uns ist zusätzlich der Energieausweis enthalten, und die Provision fällt ausschließlich im Erfolgsfall an. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen keine Kosten — auch nicht für Fotos, Exposé oder Inserate.
Häufige Fragen
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja, sowohl die Gesamthöhe als auch die Verteilung — letztere aber nur in eine Richtung. Das Gesetz deckelt den Käuferanteil: Er darf den Anteil des Auftraggebers nicht übersteigen. Der Verkäufer kann also mehr als die Hälfte oder die gesamte Provision übernehmen, umgekehrt geht es nicht. Eine Vereinbarung, die dem Käufer den größeren Teil aufbürdet, ist unwirksam.
Muss ich zahlen, wenn ich den Käufer selbst gefunden habe?
Das hängt vom Vertragstyp ab. Beim einfachen Maklerauftrag dürfen Sie selbst verkaufen, ohne Provision zu schulden. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie Interessenten an den Makler verweisen; ein Direktverkauf löst dann in der Regel trotzdem die Provision aus. Was gilt, steht in Ihrem Vertrag.
Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie mindert die Provision als Veräußerungskosten einen etwaigen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Beim Kauf einer Kapitalanlage gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und fließt in die Abschreibung ein. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist sie steuerlich grundsätzlich nicht ansetzbar.
Was ist ein Alleinauftrag?
Beim Alleinauftrag beauftragen Sie für einen befristeten Zeitraum genau einen Makler. Das ist für Verkäufer meist von Vorteil: Ein Objekt, das gleichzeitig über mehrere Makler zu unterschiedlichen Konditionen angeboten wird, wirkt am Markt schnell wie ein Ladenhüter und verliert an Verhandlungsposition.
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Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung auf Basis unserer Praxis seit 1987 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Rechtsprechung ändern sich; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Stand: September 2026.