Ein Immobilienkauf ist in Deutschland ohne Notar nicht möglich: § 311b BGB schreibt die notarielle Beurkundung zwingend vor. Ein privat geschlossener Kaufvertrag über ein Grundstück oder ein Haus ist unwirksam — auch dann, wenn sich beide Seiten einig sind und unterschrieben haben.
Die Kosten dafür sind nicht verhandelbar. Sie ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und richten sich nach dem Kaufpreis. Jeder Notar in Deutschland rechnet nach derselben Tabelle ab — ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt deshalb nichts.
Wer zahlt die Notarkosten?
In der Praxis trägt der Käufer die Notarkosten und die Grundbuchgebühren für den Eigentumsübergang. So steht es in nahezu jedem Kaufvertrag, und so ist es im Raum Ludwigsburg durchgängig üblich. Rechtlich haften allerdings beide Vertragsparteien gesamtschuldnerisch gegenüber dem Notar — zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer halten.
Der Verkäufer trägt trotzdem einen eigenen Kostenblock: die Lastenfreistellung. Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld aus einer alten Finanzierung, muss sie gelöscht werden, damit der Käufer lastenfrei erwirbt. Diese Löschung kostet Notargebühr und Grundbuchgebühr — üblicherweise zusammen etwa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme.
Beispielrechnung
Für ein Einfamilienhaus zu 500.000 Euro Kaufpreis, mit einer im Grundbuch stehenden Grundschuld über 200.000 Euro. Die Werte sind gerundete Richtgrößen nach GNotKG:
| Posten | ungefähr | trägt |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | 1.870 € | Käufer |
| Vollzug und Betreuung | 900 € | Käufer |
| Grundbuch: Auflassungsvormerkung | 470 € | Käufer |
| Grundbuch: Eigentumsumschreibung | 935 € | Käufer |
| Löschung der alten Grundschuld | 400 € | Verkäufer |
| Summe | rund 4.575 € | — |
Faustregel: Notar und Grundbuch zusammen kosten etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt die Umsatzsteuer auf die Notargebühren.
Was der Notar dafür tatsächlich tut
Die Gebühr wirkt hoch, deckt aber mehr ab als das Vorlesen des Vertrags. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine der beiden Seiten.
- Entwurf und Prüfung
- Er entwirft den Kaufvertrag, prüft das Grundbuch auf Belastungen, Wegerechte und Vorkaufsrechte und weist beide Seiten auf Risiken hin.
- Auflassungsvormerkung
- Sie wird direkt nach der Beurkundung eingetragen und sichert den Käufer davor, dass die Immobilie zwischenzeitlich ein zweites Mal verkauft oder belastet wird.
- Fälligkeitsmitteilung
- Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen — Vormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen da, Vorkaufsrecht der Gemeinde geklärt — fordert der Notar den Kaufpreis an. Das schützt beide Seiten.
- Eigentumsumschreibung
- Nach Zahlung und Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasst er die Umschreibung im Grundbuch. Erst damit ist der Käufer Eigentümer.
Wo sich wirklich sparen lässt
An der Gebührentabelle nicht — aber an der Bemessungsgrundlage. Mitverkauftes bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise oder Sauna gehört nicht zum Grundstück und darf im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Das senkt den beurkundeten Grundstückskaufpreis und damit sowohl die Notarkosten als auch die Grunderwerbsteuer des Käufers.
Wichtig ist dabei Ehrlichkeit: Der angesetzte Inventarwert muss realistisch sein. Finanzämter prüfen auffällig hohe Beträge, und als Faustwert gilt, dass Inventar über etwa 15 Prozent des Kaufpreises begründet werden muss. Eine erfundene Position ist Steuerhinterziehung und gefährdet zudem die Finanzierung des Käufers, weil Banken nur den Grundstücksanteil beleihen.
Häufige Fragen
Wer sucht den Notar aus?
In der Regel der Käufer, weil er die Kosten trägt. Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und darf keine Seite bevorzugen, sodass die Auswahl für den Verkäufer keinen Nachteil bedeutet. In der Praxis schlägt oft der Makler einen Notar vor, der mit dem örtlichen Grundbuchamt eingespielt ist.
Was kostet der Notar, wenn der Kauf platzt?
Wird der Vertrag nicht mehr beurkundet, fällt meist nur eine Entwurfsgebühr an, die deutlich unter der vollen Beurkundungsgebühr liegt. Ist bereits beurkundet worden und der Vertrag wird anschließend aufgehoben, sind die vollen Gebühren fällig — und für die Aufhebung entstehen weitere.
Kann ich die Notarkosten steuerlich absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Bei einer vermieteten Immobilie zählen die Notarkosten des Käufers zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt. Die Kosten der Grundschuldlöschung kann ein verkaufender Vermieter unter Umständen als Werbungskosten geltend machen.
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Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung auf Basis unserer Praxis seit 1987 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Rechtsprechung ändern sich; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Stand: September 2026.