Steuern beim Immobilienverkauf
Ob auf Ihren Verkaufsgewinn Steuern anfallen, entscheidet in den meisten Fällen eine einzige Frage: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie schon — und haben Sie selbst darin gewohnt?
Die Zehnjahresfrist
Der Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen ist ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz. Steuerpflichtig wird der Gewinn nur, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Danach ist der Gewinn in voller Höhe steuerfrei — unabhängig davon, wie hoch er ausfällt.
Entscheidend sind dabei die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Die Frist läuft taggenau. Wer im Mai 2016 gekauft hat, verkauft ab Mai 2026 steuerfrei — wer sechs Wochen zu früh unterschreibt, zahlt auf den gesamten Gewinn seinen persönlichen Steuersatz. Diese sechs Wochen sind erfahrungsgemäß der teuerste Fehler beim Immobilienverkauf.
Die wichtige Ausnahme: Eigennutzung
Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, greift die Zehnjahresfrist nicht. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie entweder seit der Anschaffung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Kalenderjahre, nicht volle Zwölfmonatszeiträume: In der Praxis können daher gut ein Jahr und zwei Tage Eigennutzung genügen.
Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird
Fällt der Verkauf in die Frist, wird nicht der Verkaufspreis besteuert, sondern der Gewinn:
- +Verkaufspreis
- −ursprüngliche Anschaffungskosten inklusive Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten
- −Kosten des Verkaufs
- +bei vermieteten Objekten: die bereits genutzten Abschreibungen
Der so ermittelte Gewinn wird Ihrem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet — nicht mit der Abgeltungsteuer von 25 %. Bleibt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, fällt keine Steuer an. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ein Euro darüber macht den gesamten Betrag steuerpflichtig.
Geerbte Immobilien
Beim Erben greift die sogenannte Fußstapfentheorie: Sie treten in die Position des Erblassers ein und übernehmen dessen Anschaffungsdatum. Hatte der Verstorbene die Immobilie länger als zehn Jahre, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Der Erbfall selbst löst keine neue Frist aus.
Davon zu trennen ist die Erbschaftsteuer, die auf den Wert des geerbten Vermögens anfällt. Ob überhaupt etwas zu zahlen ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab:
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kind, Stiefkind, Adoptivkind | 400.000 € |
| Enkel (Eltern leben noch) | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern (im Erbfall) | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Geschiedene | 20.000 € |
Das selbst bewohnte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen ganz steuerfrei übergehen — beim Ehepartner, wenn er zehn Jahre darin wohnen bleibt, bei Kindern zusätzlich begrenzt auf 200 m² Wohnfläche.
Wenn das Finanzamt zu hoch bewertet
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt den Wert zunächst pauschal nach dem Bewertungsgesetz an — ohne die Immobilie je gesehen zu haben. Sanierungsstau, Lärm oder ein ungünstiger Grundriss bleiben dabei unberücksichtigt, der Ansatz liegt deshalb häufig über dem tatsächlichen Marktwert.
§ 198 Bewertungsgesetz erlaubt Ihnen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Dafür braucht es ein qualifiziertes Gutachten — und die Steuerersparnis übersteigt dessen Kosten regelmäßig um ein Vielfaches. Wir sagen Ihnen offen, ob sich der Aufwand in Ihrem Fall lohnt.
Kostenlose Ersteinschätzung des Werts →Häufige Fragen zu Steuern beim Immobilienverkauf
Wann muss ich beim Immobilienverkauf keine Steuern zahlen?
In zwei Fällen bleibt der Gewinn steuerfrei: Entweder liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, oder Sie haben die Immobilie selbst bewohnt — im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Trifft eines davon zu, fällt keine Spekulationssteuer an.
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Zehn Jahre. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Wer am 3. Mai 2016 gekauft hat, kann ab dem 4. Mai 2026 steuerfrei verkaufen — auf den Tag genau gerechnet.
Zählt die Frist bei einer geerbten Immobilie neu?
Nein. Als Erbe treten Sie in die Position des Erblassers ein: Dessen Anschaffungsdatum zählt weiter. Hat der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie sofort steuerfrei — auch wenn Sie erst seit wenigen Monaten Eigentümer sind.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Vom Verkaufspreis werden die ursprünglichen Anschaffungskosten samt Nebenkosten sowie die Verkaufskosten abgezogen. Bei vermieteten Objekten erhöhen die bereits geltend gemachten Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn. Versteuert wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht mit der Abgeltungsteuer.
Wie viele Immobilien darf ich verkaufen, ohne gewerblich zu werden?
Als Faustregel gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt dem Finanzamt schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Dann entfällt die Zehnjahresregel und es kommt Gewerbesteuer hinzu. Die Abgrenzung ist im Einzelfall komplex.
Kann ein Gutachten die Erbschaftsteuer senken?
Ja, das ist häufig der Fall. Das Finanzamt setzt den Wert zunächst pauschal nach dem Bewertungsgesetz an, oft über dem tatsächlichen Marktwert. Nach § 198 BewG dürfen Sie einen niedrigeren Wert nachweisen — dafür braucht es ein qualifiziertes Gutachten. Die Ersparnis übersteigt die Gutachtenkosten regelmäßig deutlich.
Wichtiger Hinweis: Dieser Text gibt den Stand des deutschen Steuerrechts allgemein verständlich wieder und ersetzt keine Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall Steuern anfallen, hängt von Umständen ab, die nur Ihr Steuerberater beurteilen kann — insbesondere bei Erbengemeinschaften, vermieteten Objekten und mehreren Verkäufen. Wir arbeiten auf Wunsch mit Ihrem Steuerberater zusammen.
Unsicher, ob Ihre Frist schon abgelaufen ist?
Ein Blick in Ihren Kaufvertrag genügt uns meist, um die Lage einzuschätzen. Seit 1987 begleiten wir Verkäufe in Ludwigsburg und der Region — der richtige Zeitpunkt gehört zur Beratung dazu.