Eine Erbengemeinschaft mit Haus lässt sich auflösen, indem die Erben es gemeinsam verkaufen oder ein Miterbe es übernimmt und die anderen auszahlt. Dafür müssen alle mitwirken. Ohne Einigung bleiben der Verkauf des eigenen Erbanteils und die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht. Dieser Ratgeber vergleicht die vier üblichen Wege und zeigt, wer bis dahin was entscheidet und wie das Geld verteilt wird.
Wie ein Verkauf mit Erbnachweis, Grundbuch und Unterlagen abläuft, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen.
Was eine Erbengemeinschaft ist
Gibt es mehrere Erben, wird der Nachlass, also alles, was der Verstorbene hinterlässt, von selbst ihr gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 BGB). Keinem gehört ein bestimmter Teil des Hauses, etwa eine Etage. Jeder hält einen Anteil am gesamten Nachlass, die Erbquote.
Die Erbengemeinschaft ist auf Abwicklung angelegt: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, so nennt das Gesetz die Auflösung (§ 2042 BGB). Dieser Anspruch verjährt nicht (§ 758 BGB).
Wer in der Erbengemeinschaft was entscheidet
| Thema | Regel |
|---|---|
| Verfügung: Verkauf, Übertragung, Grundschuld | Nur alle gemeinsam, auch bei kleinem Anteil (§ 2040 BGB). Ist ein Miterbe minderjährig oder unter Betreuung, kann sein Vertreter die Genehmigung des Gerichts brauchen (§§ 1643, 1850, 1851 BGB). Für Eltern gibt es bei Verträgen, die den Nachlass aufteilen, eine Ausnahme (§ 1643 Abs. 3 BGB). Ist ein Elternteil selbst Miterbe, kann er das Kind dabei in der Regel nicht vertreten (§ 1629 Abs. 2, § 1824 BGB). Klären Sie das früh mit dem Notar. |
| Laufende Verwaltung: Vermietung, Versicherung, übliche Reparaturen | Die Mehrheit, gerechnet nach Erbquoten, nicht nach Köpfen (§ 2038, § 745 Abs. 1 BGB). |
| Notfall, etwa ein Rohrbruch | Jeder darf allein handeln, soweit es zur Erhaltung nötig ist (§ 2038 Abs. 1 BGB). |
| Mieteinnahmen | Gehören zum Nachlass und werden grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung geteilt (§ 2038 Abs. 2 BGB). |
| Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen | Untereinander trägt jeder sie nach seiner Erbquote (§ 748 BGB). Heben Sie Belege auf, wenn Sie etwas vorstrecken. Ob mit dem Erbfall auch eine Frist für Dämmarbeiten beginnt, steht im Ratgeber Gebäudemodernisierungsgesetz beim Hausverkauf. |
Wenn ein Miterbe im Haus wohnt
Jeder Miterbe darf das Haus mitbenutzen, soweit er die anderen nicht beeinträchtigt (§ 743 Abs. 2 BGB). Wohnt einer allein darin, schuldet er nicht automatisch Miete. Haben die Erben die Nutzung nicht schon vereinbart oder mit Mehrheit beschlossen, können die anderen eine Regelung verlangen, die dem Interesse aller entspricht. Dazu kann eine angemessene Vergütung gehören, die Nutzungsentschädigung (§ 745 Abs. 2 BGB).
Verlangt werden kann sie nach der Rechtsprechung in der Regel frühestens ab dem Zeitpunkt, zu dem ein Miterbe sie erstmals beansprucht, nicht erst ab einer Klage. Wer sie möchte, sollte sie deshalb früh und schriftlich verlangen. Sie kann gezahlt oder bei der Auseinandersetzung verrechnet werden.
Erbengemeinschaft auflösen: vier Wege für das Haus im Vergleich
| Weg | Einigung nötig? | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Gemeinsamer Verkauf | Ja, alle (§ 2040 BGB). | Die Erben bestimmen Preis, Käufer und Zeitpunkt selbst. | Ein einzelner Miterbe kann blockieren. |
| Ein Miterbe übernimmt und zahlt aus | Ja, alle, Vertrag beim Notar (§ 311b BGB). | Das Haus bleibt in der Familie. Keine Grunderwerbsteuer. Binnen zwei Jahren nach dem Erbfall keine Grundbuchgebühr für die Eintragung (GNotKG, KV 14110 Anm. 1). | Der Übernehmer muss die Auszahlung finanzieren, alle müssen sich auf einen Wert einigen. |
| Erbanteil verkaufen | Nein. Jeder kann seinen Anteil allein verkaufen, beim Notar (§§ 2033, 2371 BGB). | Ausstieg für den Einzelnen, auch gegen den Willen der anderen. | Das Haus ist nicht verkauft, der Käufer wird Teil der Erbengemeinschaft. Bei Verkauf an Außenstehende können die anderen binnen zwei Monaten ab Mitteilung des Vertrags zu denselben Bedingungen selbst kaufen (Vorkaufsrecht, §§ 2034, 469 BGB). Für Nachlassschulden haftet der Verkäufer weiter (§ 2382 BGB). |
| Teilungsversteigerung | Nein. Jeder kann sie beim Amtsgericht beantragen (§§ 180, 181 ZVG). | Löst eine Blockade. | Welchen Preis das Haus erzielt, zeigt sich erst im Termin. Wann versteigert wird und wer das Haus bekommt, können die Erben kaum steuern. Die Erbengemeinschaft besteht am Erlös fort, Streit über die Verteilung bleibt möglich. |
Was bei einer Teilungsversteigerung gilt
Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, die das Haus zu Geld macht, damit die Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann. Das Gericht setzt den Verkehrswert, also den Marktwert, fest (§ 74a Abs. 5 ZVG).
Im ersten Termin bekommt der Bieter das Haus in der Regel nur, wenn sein Gebot zusammen mit den Rechten im Grundbuch, die bestehen bleiben und die er übernimmt, etwa einer Grundschuld, die Hälfte dieses Werts erreicht. Im nächsten Termin gilt diese Grenze nicht mehr (§ 85a ZVG). Auf Antrag eines Miterben hält das Gericht das Verfahren für höchstens sechs Monate vorläufig an, wenn das bei Abwägung der Interessen aller angemessen erscheint. Das geht einmal erneut (§ 180 Abs. 2 ZVG).
Wie der Erlös verteilt wird
Der Kaufpreis gehört zunächst allen Erben gemeinsam (§ 2041 BGB). Erst werden die Nachlassverbindlichkeiten beglichen (§ 2046 BGB), der Überschuss geht nach Erbquoten an die Erben (§ 2047 BGB), soweit sie nichts anderes vereinbaren. Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen, drei Geschwister zu je einem Drittel:
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 Euro |
| Nachlassverbindlichkeiten: Schulden des Verstorbenen (im Gesetz: Erblasser), Beerdigung, Vermächtnisse, Pflichtteile (§§ 1967, 1968 BGB) | minus 50.000 Euro |
| = Überschuss | 450.000 Euro |
| Anteil je Geschwisterteil | 150.000 Euro |
Ohne Steuern und Nebenkosten beim Hausverkauf. Bestimmte Zuwendungen an Kinder zu Lebzeiten des Erblassers können die Anteile verschieben, etwa eine Starthilfe für Haushalt oder Beruf (Ausstattung) oder eine Schenkung, bei der er den Ausgleich angeordnet hat. Nicht jedes Geschenk zählt. Auch lange Pflege durch ein Kind kann sie verschieben (§§ 2050, 2055, 2057a BGB). Ausgezahlt wird nur, wenn alle mitwirken (§ 2040 BGB). Verweigert einer das, bleibt als letzter Weg die Klage auf Zustimmung zu einem Teilungsplan (§ 2042 BGB). Dazu berät ein Anwalt.
Steuern bei den einzelnen Wegen
| Fall | Was gilt |
|---|---|
| Verkauf an Außenstehende | Für die Einkommensteuer auf den Gewinn gilt eine Frist von zehn Jahren, die Spekulationsfrist. Der Erbfall startet sie nicht neu, es zählt der Kauf durch den Erblasser. Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei. Innerhalb der Frist kann er steuerfrei bleiben, wenn das Haus seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Die Nutzung durch den Erblasser zählt mit, Leerstand oder Vermietung nach dem Erbfall können die Befreiung aber kosten. Mehr im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf. |
| Ein Miterbe übernimmt und zahlt aus | Erhält er mehr, als ihm nach seiner Erbquote zusteht, und zahlt dafür eine Abfindung, wertet das Finanzamt diesen Teil in der Regel als Kauf und Verkauf. Für den gekauften Teil kann bei ihm eine neue Spekulationsfrist beginnen. Wer das Geld erhält, muss innerhalb der Spekulationsfrist unter Umständen Steuer zahlen (§ 23 EStG). Das gilt auch, wenn der Übernehmer aus eigenem Geld oder mit einem Kredit zahlt. Anders ist es in der Regel, wenn einer das Haus und der andere ein gleich hohes Sparguthaben aus dem Nachlass erhält. |
| Erbanteil verkaufen | Seit dem Jahressteuergesetz 2024 gilt das als anteiliger Verkauf des Hauses, auch in noch nicht abgeschlossenen Steuerfällen (§ 23 Abs. 1 Satz 4, § 52 Abs. 31 Satz 7 EStG). Innerhalb der Spekulationsfrist kann also Einkommensteuer anfallen. Kauft ein Außenstehender den Anteil, kann zusätzlich Grunderwerbsteuer anfallen, berechnet nach dem Teil des Kaufpreises, der auf das Haus entfällt (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG). |
| Teilungsversteigerung | Auch die Versteigerung kann steuerlich wie ein Verkauf zählen, abschließend geklärt ist das für die Teilungsversteigerung aber nicht. Ersteigert ein Miterbe das Haus, kann das wie eine Übernahme gegen Abfindung behandelt werden. Innerhalb der Spekulationsfrist kann also Einkommensteuer anfallen. |
| Grunderwerbsteuer | Erwirbt ein Miterbe ein Grundstück aus dem Nachlass, um diesen zu teilen, ist das befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Kauft ein Außenstehender das Haus, fällt die reguläre Grunderwerbsteuer an. Schuldner sind nach dem Gesetz beide Seiten (§ 13 Nr. 1 GrEStG), im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer. |
Allgemeine Orientierung, Rechtsstand November 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie eine Übernahme oder den Verkauf eines Erbanteils vorher von einem Steuerberater und einem Anwalt oder Notar prüfen.
Wenn sich die Erben nicht einig sind
- Gemeinsame Zahlengrundlage
- Akzeptieren alle eine gemeinsame Einschätzung des Werts, reicht eine Wertermittlung. Unsere Bewertung ist kostenlos und unverbindlich und gibt allen Erben dieselbe Zahlengrundlage.
- Gutachten
- Bei Streit über den Wert oder wenn er vor Gericht oder beim Finanzamt bestehen muss, ist ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses die belastbare Grundlage. In der Teilungsversteigerung setzt das Gericht den Wert selbst fest. Die Kosten stehen unter Was kostet eine Immobilienbewertung?. Vereinbaren Sie vorher, ob das Ergebnis für alle gelten soll.
- Mediation
- Ein Mediator ist neutral und entscheidet nichts. Er hilft den Erben, selbst eine Lösung zu finden, freiwillig und vertraulich (§ 1 Mediationsgesetz).
- Anwalt
- Ist eine Teilungsversteigerung beantragt oder das Testament umstritten, sollten Sie sich von einem Anwalt mit Schwerpunkt Erbrecht beraten lassen.
Testament und Fristen
Bevor Sie einen dieser Wege gehen, prüfen Sie das Testament. Der Erblasser kann die Auflösung darin verbieten (Teilungsverbot) oder an eine Kündigungsfrist binden, in der Regel für höchstens 30 Jahre ab dem Erbfall (§ 2044 BGB). Das nimmt dem einzelnen Miterben den Anspruch auf Auflösung. Sind sich alle einig, können sie meist trotzdem teilen, das hängt aber vom Testament ab und sollte ein Anwalt oder Notar prüfen. Bei wichtigem Grund kann die Auflösung auch gegen den Willen anderer verlangt werden (§ 2044 Abs. 1 Satz 2, § 749 Abs. 2 BGB).
Der Erblasser kann auch festlegen, wie geteilt wird (§ 2048 BGB). Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, nimmt in der Regel er die Auseinandersetzung vor und verfügt über das Haus. Die Erben können das dann nicht selbst (§§ 2204, 2205, 2211 BGB).
Eine Frist, bis wann eine Erbengemeinschaft aufgelöst sein muss, gibt es nicht. Kurz ist aber die Frist, um eine Teilungsversteigerung vorläufig anhalten zu lassen: zwei Wochen ab Zustellung des Hinweises vom Gericht (§ 180 Abs. 2, § 30b Abs. 1 ZVG).
Häufige Fragen
Wie lässt sich eine Erbengemeinschaft mit Haus auflösen?
Die Erben können das Haus gemeinsam verkaufen und den Erlös nach Abzug der Nachlassschulden nach ihren Erbquoten teilen (§§ 2046, 2047 BGB). Oder ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Für beides müssen alle mitwirken (§ 2040 BGB). Wer allein aussteigen will, kann seinen Erbanteil beim Notar verkaufen (§§ 2033, 2371 BGB). Scheitert die Einigung, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180, 181 ZVG).
Kann ein Miterbe den Verkauf des Hauses erzwingen?
Einen Verkauf am freien Markt nicht, dafür müssen alle Miterben mitwirken (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann aber jederzeit die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen, im Gesetz Auseinandersetzung genannt, und beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen, ohne dass die anderen zustimmen müssen (§ 2042 BGB, §§ 180, 181 ZVG). Dem kann entgegenstehen, dass der Verstorbene die Auflösung im Testament ausgeschlossen hat (§ 2044 BGB).
Muss ein Miterbe, der im geerbten Haus wohnt, Miete zahlen?
Nicht automatisch. Ist die Nutzung nicht schon vereinbart oder mit Mehrheit beschlossen, können die anderen Miterben aber eine Neuregelung und eine angemessene Nutzungsentschädigung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB). Die Entschädigung gibt es in der Regel ab dem Zeitpunkt, zu dem sie das erstmals fordern, nicht erst ab einer Klage und nicht für die Zeit davor. Deshalb empfiehlt es sich, sie früh und schriftlich zu verlangen.
Kann ich meinen Erbanteil ohne Zustimmung der anderen verkaufen?
Ja. Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen, der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§§ 2033, 2371 BGB). Beim Verkauf an Außenstehende können die übrigen Miterben binnen zwei Monaten ab Mitteilung des Vertrags zu denselben Bedingungen selbst kaufen (Vorkaufsrecht, §§ 2034, 469 BGB). Steuerlich gilt der Verkauf seit dem Jahressteuergesetz 2024 als anteiliger Verkauf des Hauses (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Hat der Verstorbene das Haus vor nicht mehr als zehn Jahren gekauft und greift keine Ausnahme wie die Eigennutzung, kann Einkommensteuer anfallen. Kauft ein Außenstehender den Anteil, kann außerdem Grunderwerbsteuer anfallen.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Geschwisterteil das Haus übernimmt?
Nein, wenn der Miterbe das Grundstück aus dem Nachlass erwirbt, um den Nachlass zu teilen (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Ein gewöhnlicher Verkauf zwischen Geschwistern außerhalb der Nachlassteilung ist dagegen nicht befreit, denn § 3 Nr. 6 GrEStG gilt nur für Verwandte in gerader Linie. Auch beim befreiten Erwerb kann eine Abfindung bei der Einkommensteuer Folgen haben: Der Miterbe, der das Geld erhält, kann steuerpflichtig werden, wenn der Verstorbene das Haus vor nicht mehr als zehn Jahren gekauft hat und keine Ausnahme wie die Eigennutzung greift (§ 23 EStG).
Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung auf Basis unserer Praxis seit 1987 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Rechtsprechung ändern sich; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Veröffentlicht: .