Muss ich vor dem Hausverkauf sanieren? Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in der Regel nicht: Eine allgemeine Sanierungspflicht beim Verkauf gibt es nicht, und die Austauschpflicht für Heizkessel nach 30 Jahren ist gestrichen. Die alte Ölheizung darf grundsätzlich bleiben.
Geblieben sind vor allem zwei Nachrüstpflichten, also Dämmarbeiten am bestehenden Haus. Wohnten Sie am 1. Februar 2002 schon als Eigentümer in Ihrem Ein- oder Zweifamilienhaus, treffen sie erst den Käufer oder Erben. Sonst gelten sie schon für Sie. Das GModG ist das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft „Heizungsgesetz“ genannt.
Gebäudemodernisierungsgesetz: Was seit wann gilt
Das Änderungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 9) gilt in Stufen.
| Zeitpunkt | Was gilt |
|---|---|
| Seit 29. Juli 2026 | Neuer Gesetzesname. Die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen und das Betriebsverbot für alte Kessel sind gestrichen (frühere §§ 71 und 72 GEG). Die Heizungsart wählen Eigentümer selbst (§ 42 GModG). |
| Ab 1. Januar 2027 | Neue Regeln für neu ausgestellte Energieausweise. Die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt, beim Verkauf brauchen auch sie dann einen Energieausweis. |
| Ab 1. Januar 2029 | Öl-, Gas- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut wurden, müssen steigende Anteile der Wärme aus klimafreundlichen Brennstoffen wie Biomethan oder Bioöl erzeugen, von 10 Prozent ab 2029 bis 60 Prozent ab 2040 (§ 43 Abs. 1 GModG). Auch Solarthermie, Lüftung mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können das ganz oder teilweise erfüllen (§ 43 Abs. 3 bis 5). Für bestehende Heizungen gilt das nicht. |
Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel: Das gilt noch
Beim Eigentümerwechsel geht es heute um zwei Pflichten. Erstens die oberste Geschossdecke, also die Decke zum unbeheizten Dachraum: Sie muss gedämmt sein, wenn sie den baulichen Mindeststandard (Mindestwärmeschutz) nicht erfüllt. Ein gedämmtes Dach genügt auch (§ 35 Abs. 1 GModG). Zweitens die Rohre: Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, sind zu dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG).
Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt eine Stichtagsregel: Haben Sie am 1. Februar 2002 als Eigentümer selbst im Haus gewohnt, müssen Sie Decke und Rohre nicht dämmen, auch nicht vor dem Verkauf. Die Pflicht trifft erst den neuen Eigentümer, binnen zwei Jahren ab dem ersten Eigentümerwechsel nach diesem Tag (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Haben Sie das Haus später gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen oder damals nicht selbst bewohnt, gilt die Pflicht bereits für Sie. Wohnte der frühere Eigentümer am Stichtag selbst dort und war Ihr Erwerb der erste Eigentümerwechsel seitdem, haben Sie zwei Jahre ab dem Erwerb Zeit. Für die Heizung gilt die Stichtagsregel nicht: Zentralheizungen brauchen eine automatische Regelung, wassergeführte Heizungen in der Regel Raumtemperaturregler für jeden Raum (§ 61 Abs. 2, § 63 Abs. 3 GModG).
Ausnahmen: In selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt die Deckendämmung, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4 GModG). Auf Antrag befreit die zuständige Behörde bei unbilliger Härte, also einer unzumutbaren Belastung im Einzelfall, etwa wenn die Kosten in keinem angemessenen Verhältnis zum Gebäudewert stehen oder besondere persönliche Umstände vorliegen (§ 102 Abs. 1 GModG). Bei Baudenkmälern und anderer besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann abgewichen werden, wenn die Anforderungen Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigen oder unverhältnismäßig aufwendig wären (§ 105 GModG).
Haus geerbt? Eine eigene Ausnahme für Erben kennt das Gesetz nicht, das Vermögen geht mit dem Erbfall über (§ 1922 BGB). Nach dem Wortlaut zählt der erste Eigentümerwechsel, ein späterer Verkauf startet also keine neue Frist. Den Ablauf des Verkaufs erklärt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen, die Wege für mehrere Erben der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen.
Heizungsgesetz 2026: Die 30-Jahre-Regel für alte Öl- und Gasheizungen ist gestrichen
Bis zum 28. Juli 2026 durften bestimmte ältere Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Viele Kessel dieses Alters waren ausgenommen, etwa Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Das Betriebsverbot ist weggefallen (frühere §§ 72 und 73 GEG). Vorhandene Heizungen dürfen weiterlaufen, defekte dürfen repariert werden, so das Umweltministerium Baden-Württemberg. Unabhängig vom Alter gelten weiter die Abgasgrenzwerte, die der Schornsteinfeger regelmäßig misst (§§ 10, 15 der 1. BImSchV).
Ein Thema bleibt das Alter trotzdem: Das Baujahr der Heizung steht im Energieausweis (§ 85 Abs. 1 GModG), und Käufer rechnen absehbare Sanierungskosten in ihr Gebot ein.
Ins Exposé gehören die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Nennen Sie auch Art, Baujahr und Zustand der Heizung und verschweigen Sie bekannte Mängel nicht. Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig, also bewusst, verschweigen (§ 444 BGB).
Wer ist wofür zuständig
Als Verkäufer tragen Sie vor allem die Informationspflichten. Bauliche Pflichten treffen in der Regel den jeweiligen Eigentümer (§ 8 Abs. 1 GModG).
| Aufgabe | Zuständig | Grundlage |
|---|---|---|
| Energieausweis vorlegen und übergeben, Energieangaben in die Anzeige aufnehmen | Verkäufer oder Makler | § 80 Abs. 4, § 87 GModG |
| Decke und Rohre dämmen, wenn der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst im Ein- oder Zweifamilienhaus wohnte | Käufer oder Erbe, zwei Jahre ab dem ersten Eigentümerwechsel | § 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG |
| Decke und Rohre dämmen, alle anderen Fälle | Der jetzige Eigentümer, nach dem Verkauf der Käufer, ohne neue Frist | § 35 Abs. 1, § 69 Abs. 2 GModG |
Allgemeine Orientierung, Rechtsstand November 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob und wie eine Pflicht Ihr Haus betrifft, beurteilt ein Energieberater. Fragen zum Kaufvertrag klären Sie mit dem Notar oder einem Anwalt.
Baden-Württemberg und Ludwigsburg: Was zusätzlich gilt
In Baden-Württemberg gilt weiter das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) für Gebäude, die am 1. Januar 2009 schon standen (§ 2 EWärmeG). Wird die Heizanlage ausgetauscht, müssen mindestens 15 Prozent des Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien stammen oder der Bedarf muss um 15 Prozent sinken. Für Erfüllung und Nachweis bleiben 18 Monate, eine offene Pflicht geht auf den neuen Eigentümer über (§ 4 EWärmeG).
Die Stadt Ludwigsburg hat ihren kommunalen Wärmeplan im Dezember 2023 beschlossen. Er zeigt, welche Gebiete sich für Fernwärme eignen und in welchen kein Ausbau vorgesehen ist, ist aber keine Detailplanung für das einzelne Haus. Nach Angaben der Stadt folgt aus ihm keine Pflicht zum Heizungstausch (Stand August 2026). Zur Fernwärme siehe die häufigen Fragen unten. Verweisen Sie Käufer dazu am besten an die Stadt, statt selbst etwas zuzusagen.
Sanieren oder so verkaufen?
Für Sie als Verkäufer löst der Verkauf nach dem GModG keine Sanierungspflicht aus. So gehen Sie sinnvoll vor:
- Pflicht klären
- Sind Sie selbst schon verpflichtet und Decke oder Rohre noch ungedämmt, klären Sie das vorher mit einem Energieberater oder der Energieagentur Kreis Ludwigsburg.
- Große Sanierung nüchtern rechnen
- Dass eine große Sanierung ihre Kosten beim Verkaufspreis voll wieder hereinholt, ist selten. Ob sich eine einzelne Maßnahme bei Ihrem Haus rechnet, besprechen wir vorher mit Ihnen.
- Heizung nur tauschen, wenn es nötig ist
- Wer vor dem Verkauf tauscht, muss GModG und EWärmeG beachten und nimmt dem Käufer die Wahl der Heizungsart.
- Zustand im Preis abbilden
- Die Effizienzklasse ist die Note von A+ bis H im Energieausweis. Auch eine schlechte Note muss einen Verkauf nicht verhindern, wenn sie offen benannt und richtig eingeordnet wird. Wie sie sich auf Ihren Preis auswirkt, klären wir in der kostenlosen, unverbindlichen Bewertung.
Was vor dem Verkauf bereitliegen sollte
- Energieausweis
- Zehn Jahre gültig, prüfen Sie also das Datum. Ein vor 2027 ausgestellter Ausweis bleibt in dieser Zeit verwendbar. Bei einem Verkaufsauftrag übernehmen wir die Kosten, erstellt wird er über unseren zertifizierten Partner. Was ein Ausweis sonst kostet, steht im Ratgeber Nebenkosten beim Hausverkauf.
- Unterlagen zu Heizung und Modernisierungen
- Art und Baujahr der Heizung, etwa vom Typenschild, Wartungsnachweise, nach einem Austausch der EWärmeG-Nachweis, dazu Rechnungen für Decke, Dach, Rohre und Fenster. Sie zählen auch bei der Wertermittlung, siehe Sachwertverfahren.
- Angaben zum Stichtag
- Seit wann Sie Eigentümer sind, ob Sie am 1. Februar 2002 selbst im Haus wohnten und gegebenenfalls das Datum des Erbfalls. So kann der Käufer seine Frist einordnen.
Häufige Fragen
Gibt es eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel oder Hauskauf?
Keine umfassende. Es geht um die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter, zugänglicher Rohre in unbeheizten Räumen (§§ 35, 69 Gebäudemodernisierungsgesetz). Wohnte der bisherige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst im Ein- oder Zweifamilienhaus, hat der erste neue Eigentümer danach zwei Jahre Zeit. In allen anderen Fällen geht die Pflicht mit dem Kauf ohne neue Frist auf den Käufer über.
Muss eine 30 Jahre alte Öl- oder Gasheizung beim Verkauf raus?
Nein. Die 30-Jahre-Regel des früheren Gebäudeenergiegesetzes (§ 72 GEG) ist seit dem 29. Juli 2026 gestrichen, auch beim Eigentümerwechsel. Vorhandene Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, müssen aber weiter die Abgasgrenzwerte einhalten, die der Schornsteinfeger misst (§ 10 der 1. BImSchV). Vorgaben nach § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz und in Baden-Württemberg nach dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz gelten erst für eine neu eingebaute Heizung.
Haus geerbt: Gilt die Sanierungspflicht auch für Erben?
Nach dem Wortlaut ja. Eine eigene Ausnahme für Erben gibt es im Gebäudemodernisierungsgesetz nicht, und auch das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Programm Zukunft Altbau nennt Erben. Wohnte die verstorbene Person am 1. Februar 2002 als Eigentümer selbst im Ein- oder Zweifamilienhaus und ist der Erbfall der erste Eigentümerwechsel seitdem, laufen ab dem Erbfall zwei Jahre für die Dämmung von Decke und Rohren. Sonst besteht die Pflicht schon, ohne neue Frist.
Muss ein Haus in Ludwigsburg an die Fernwärme angeschlossen werden?
Nach Angaben der Stadt Ludwigsburg bestand zum Stand Mai 2025 keine Anschlusspflicht, außer sie wurde in gesonderten Verträgen vereinbart. Prüfen Sie Ihre Unterlagen deshalb darauf. Auch in einem dafür geeigneten Gebiet besteht kein grundsätzlicher Anspruch auf Anschluss. Das Klimaneutralitätskonzept der Stadt von 2022 nennt als Handlungsschritt Fernwärme-Ausbaugebiete, in denen eine Anschlusspflicht schrittweise gelten würde. Einen Beschluss dazu nennt die Stadt dort nicht. Fragen Sie für Ihre Straße am besten bei der Stadt nach.
Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung auf Basis unserer Praxis seit 1987 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Rechtsprechung ändern sich; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Veröffentlicht: .