Bei einer vermieteten Immobilie interessiert einen Käufer nicht, was der Neubau kosten würde. Ihn interessiert, was das Objekt abwirft. Genau das bildet das Ertragswertverfahren ab: Es leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen ab.
Angewendet wird es bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekten und gemischt genutzten Immobilien. Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus ist es dagegen ungeeignet — dort fehlt der Ertrag, um den es geht.
Die Rechenschritte
Das Verfahren trennt Boden und Gebäude, weil der Boden sich nicht abnutzt und das Gebäude schon.
- 1. Jahresrohertrag
- Die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete. Maßgeblich ist nicht die aktuelle Miete, sondern die marktübliche — bei stark untervermieteten Objekten liegt sie darüber, bei übervermieteten darunter.
- 2. Bewirtschaftungskosten abziehen
- Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Zusammen üblicherweise 15 bis 25 Prozent des Rohertrags. Ergebnis ist der Jahresreinertrag.
- 3. Bodenwertverzinsung abziehen
- Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert und vom Reinertrag abgezogen. Übrig bleibt der Anteil, den das Gebäude erwirtschaftet.
- 4. Vervielfältiger anwenden
- Der Gebäudereinertrag wird mit einem Barwertfaktor multipliziert, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt. Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.
- 5. Bodenwert addieren
- Gebäudeertragswert plus Bodenwert ergibt den Ertragswert.
Rechenbeispiel
Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, insgesamt 420 m² Wohnfläche, Nettokaltmiete 10,50 Euro je Quadratmeter, Grundstück 600 m² bei 400 Euro Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz 3,5 Prozent, Restnutzungsdauer 45 Jahre:
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag | 420 m² × 10,50 € × 12 | 52.920 € |
| − Bewirtschaftungskosten | 20 % | −10.584 € |
| = Jahresreinertrag | 42.336 € | |
| Bodenwert | 600 m² × 400 € | 240.000 € |
| − Bodenwertverzinsung | 240.000 € × 3,5 % | −8.400 € |
| = Gebäudereinertrag | 33.936 € | |
| × Vervielfältiger | ≈ 22,5 (3,5 % / 45 Jahre) | 763.600 € |
| + Bodenwert | +240.000 € | |
| = Ertragswert | rund 1.004.000 € |
Vereinfachte Darstellung. Liegenschaftszinssatz und Bewirtschaftungskosten stammen in der Praxis vom örtlichen Gutachterausschuss und variieren nach Objektart und Lage.
Der Liegenschaftszinssatz ist die entscheidende Stellschraube
Er beschreibt, mit welcher Verzinsung Immobilien dieser Art am örtlichen Markt tatsächlich gehandelt werden, und wird vom Gutachterausschuss aus realen Kaufpreisen abgeleitet. Ein niedriger Satz bedeutet hohe Nachfrage und führt zu einem hohen Vervielfältiger — und damit zu einem hohen Ertragswert.
Die Hebelwirkung ist erheblich: Im Beispiel oben würde ein Liegenschaftszinssatz von 4,5 statt 3,5 Prozent den Vervielfältiger von 22,5 auf rund 19,2 senken und den Ertragswert um etwa 112.000 Euro drücken — bei völlig unveränderten Mieteinnahmen. Wer ein Ertragswertgutachten prüft, sollte deshalb zuerst auf diesen Wert und seine Herleitung schauen.
Was das für den Verkauf bedeutet
Für Eigentümer eines vermieteten Objekts folgt daraus eine praktische Konsequenz: Der Wert hängt unmittelbar an der Mietsituation. Langfristig deutlich unter Marktniveau vermietete Wohnungen drücken den erzielbaren Preis, weil ein Käufer die Miete nicht ohne Weiteres anheben kann.
Umgekehrt sind vollständige Unterlagen hier besonders wertvoll: aktuelle Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Nachweise über Instandhaltungen und eine saubere Aufstellung der nicht umlagefähigen Kosten. Je belastbarer diese Zahlen sind, desto weniger Sicherheitsabschlag kalkuliert ein Käufer ein.
Häufige Fragen
Für welche Immobilien gilt das Ertragswertverfahren?
Für alle Objekte, die zur Erzielung von Einnahmen gehalten werden: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Gebäude. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern wird stattdessen das Vergleichs- oder Sachwertverfahren angewendet.
Was ist der Vervielfältiger?
Ein Barwertfaktor, der aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer errechnet wird. Er gibt an, mit welchem Faktor der jährliche Gebäudereinertrag zu multiplizieren ist, um den heutigen Wert aller künftigen Erträge abzubilden. Je niedriger der Zinssatz und je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Faktor.
Senkt eine niedrige Miete den Wert meiner Immobilie?
Ja, deutlich. Da der Wert direkt aus dem Ertrag abgeleitet wird, wirkt sich eine dauerhaft unter dem Marktniveau liegende Miete unmittelbar wertmindernd aus — insbesondere bei langfristigen Mietverhältnissen mit gutem Kündigungsschutz, weil ein Käufer die Miete nicht kurzfristig anpassen kann.
Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung auf Basis unserer Praxis seit 1987 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Rechtsprechung ändern sich; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Erstellt unter Einsatz künstlicher Intelligenz und redaktionell geprüft. Stand: September 2026.